یکی از مهم ترین مسائل مطرح شده در کشور محاسبه رهن و اجاره مسکن بوده و با پایین آمدن ارزش ارز داخلی و کاهش سودهای بانکی اهمیت این موضوع افزایش چشمگیری پیدا کرده است.

این روزها قیمت مسکن به طور فزاینده ای افزایش یافته که این موجب شده رهن و اجاره مسکن هم بالا برود. بسیاری از افرادی که قصد اجاره یا رهن خانه دارند؛ همیشه از مشاورین املاک در مورد نحوه محاسبه و تبدیل رهن و اجاره سوال می کنند.برای این که پاسخ به این سوال را فرا بگیرید، توصیه می شود حتما با شش دونگ همراه باشید.

 

نیاز به تبدیل رهن و اجاره در چه مواقعی انجام می شود

گاهی اوقات میزان بودجه ای که فرد بابت اجازه یا رهن می خواهد، پرداخت کند ممکن است کمتر یا بیشتر از مبلغی باشد که صاحبخانه تعیین کرده است.

با توجه به مطلب گفته شده پاسخ سوال این که نیاز به تبدیل رهن و اجاره در چه مواقعی انجام می شود را دریافت کرده اید.

اگر مبلغ پیشی که مستاجر دارد کمتر از مبلغی باشد که صاحبخانه تعیین کرده، مستاجر می تواند مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کند؛ یعنی اجاره بیشتری ماهانه بدهد و مبلغ پیش را کم نماید.

گاهی اوقات مستاجر ترجیح می دهد ماهانه اجاره کمتری بدهد ولی مبلغ پیش را افزایش دهد در این صورت مبلغ اجاره به رهن تبدیل می شود.

تخمین رهن کامل

در بازار مسکن بر اساس عرف تخمین رهن کامل با توجه به مدت زمانی که از ساخت خانه گذشته بین یک چهارم تا یک ششم ارزش ( قیمت ) خانه محاسبه می شود.

در واقع برای خانه های که عمر ساخت آن ها بالا است، ضریب یک ششم در نظر گرفته می شود؛ ولی برای خانه های نوساز با ضریب یک چهارم محاسبه می گردد.

به عنوان مثال اگر از عمر خانه 100 متری 10 سال گذشته باشد و در این محله قیمت خانه متری ۳ میلیون باشد رهن کامل آن به صورت زیر محاسبه می شود.

(۱۰۰×۳۰۰۰۰۰۰)/۶=50000000

ولی اگر همین خانه نوساز باشد رهن کامل آن به صورت زیر انجام می شود:

(۱۰۰×۳۰۰۰۰۰۰)/۴=75000000

محاسبه رهن و اجاره

بسیاری از مالکان مسکن تمایلی به دادن رهن کامل خانه خود نیستند و مدل رهن و اجاره را می پسندند.

برای محاسبه رهن و اجاره در عرف بازار مسکن هر ۱ میلیون معادل ۳۰ هزار تومان اجاره است.

همان طور که در مثال قبل دیده اید رهن کامل خانه نوسازی که 75 میلیون بوده و در حال حاضر اگر فردی بخواهد به جای رهن کامل خانه را اجاره کند، اجاره ماهیانه او دو میلیون دویست و پنجاه هزار تومان می شود:

75 ×30000= 2250000

در همین مثال اگر مستاجر بخواهد مقداری پول پیش بدهد و کرایه ماهانه خانه را کم کند رهن کامل را با مقدار ما به تفاوت پرداختی به اجاره تبدیل می کند.

به عنوان نمونه در همین مثال اگر مستاجر بخواهد بابت رهن ۲۵ میلیون بپردازد ما به تفاوت 25 میلیون با 75 میلیون، ۵۰ میلیون تومان می شود که به ازای ۱ میلیون ۳۰۰۰۰ تومن به اجاره تبدیل می گردد.

۵۰×۳۰۰۰۰=1500000

با این مثال به راحتی می توانید، مشاهده کنید که اجاره پیشنهادی جای چانه زدن دارد یا نه به طور همین مثال اگر مالک اجاره ماهانه را دو میلیون و پیش را ۲۵ میلیون تعیین کند با توجه با اختلاف مبلغ می توان سر قیمت کمی چانه زد.

تبدیل رهن به اجاره

همان طور که قبلا بارها بارها اشاره کرده ایم برای تبدیل رهن به اجاره هر یک میلیون پول رهن ( پول پیش ) را باید معادل سی هزار تومان در نظر گرفت تا مبلغ رهن به اجاره تبدیل شود.

تبدیل اجاره به رهن  

در بازار مسکن برای تبدیل اجاره به رهن باید هر ۱۰۰۰۰۰۰ تومان معادل 30000 تومان در نظر گرفته می شود. ولی اگر مستاجر بخواهد، مقداری پول پیش پرداخت کند باید مقدار ما به التفاوت پرداختی را با مبلغ رهن کامل به اجاره تبدیل کند.

چند نکته در تبدیل رهن و اجاره 

مبناهایی که در این محتوا بیان شده بر  اساس عرف بازار مسکن می باشد؛ ولی این نسبت ها شهر به شهر و منطقه به منطقه می تواند، متفاوت باشد.

چند نکته در تبدیل رهن و اجاره وجود دارد به عنوان نمونه در محله های خوب برای تبدیل نرخ رهن و اجاره به ازای یک میلیون که سی هزار تومان است، می تواند به ازای ۱میلیون 35 هزار تومان باشد.

نکته بعدی که وجود دارد این است که به نرخ سود بانکی نرخ محاسبه رهن و اجاره وابسته است.

به طور مثال با افزایش نرخ سود بانکی مالک با گذاشتن پول رهن در بانک می تواند، سود بیشتری دریافت کند به همین دلیل نرخ تبدیل رهن و اجاره را بالا در نظر می گیرد.

در پایان به این نکته توجه داشته باشید که هر چه هم بر سر مبلغ پیشنهادی مالک، چانه بزنید، باز هم مبلغ به اندازه عرف بازار کم نمی شود.

در این صورت اصراری نداشته باشید تا به عرف بازار قیمت رهن یا اجاره کاهش پیدا کند. گاهی اوقات پرداخت مبلغی بیشتر با توجه به شرایط خانه ارزش آن را دارد.

به همین دلیل به جز قیمت های معمول بازار باید شرایط ملک هم در نظر بگیرید گاهی بر اساس سود بانکی موجر می تواند، مبنا را تغییر دهد به عنوان مثال 1 میلیون را معادل ۲۰ هزار تومان برای تبدیل رهن به اجاره در نظر می گیرد.

تصور کنید فردی خانه خود را می خواهد اجاره دهد؛ ولی قصد دریافت پول رهن ندارد و فقط قصد دارد، ماهانه اجاره ای از منزل خود به دست آورد.

اگر ۷۵۰ میلیون رهن کامل خانه او باشد برای تعیین مبلغ اجاره ماهانه باید 750 میلیون تومان در ۳۰۰۰۰ تومان ضرب شود که مبلغ اجاره ماهانه ۲۲ میلیون پانصد هزار تومان می شود.

در این جا ممکن است بپرسید که چرا مبلغ اجاره در سی هزار تومان ضرب شده برای پاسخ به این سوال همان طور که قبلا هم گفتیم به ازای یک میلیون تومان مبلغ رهن کامل باید در 30000 تومن ضرب شود.

نحوه محاسبه رهن و اجاره 

اشکال رهن و اجاره متنوع است که در قسمت های قبل نحوه محاسبه رهن و اجاره و تبدیل آن ها به یکدیگر به خوبی شرح داده شد.

برخی از افراد به دلیل این که پولی برای دادن رهن خانه ندارند، ترجیح می دهند به دنبال خانه های باشند که مبلغ پیش آن ها کمتر است.

برخی دیگر از افراد هم به دنبال رهن کامل خانه هستند که در این مورد مستاجر دیگر لازم نیست ماهانه مبلغی را پرداخت کند.

با توجه به مدت زمانی که از ساخته شدن خانه می گذارد بر اساس عرف فعلی رهن کامل بین یک چهارم تا یک ششم قیمت خانه تخمین زده می شود.

به طوری که برای خانه هایی که عمر بالاتری دارند، ضریب یک ششم و برای خانه های نوساز، ضریب یک چهارم در نظر گرفته می شود.

به عنوان مثال اگر در محله ای خانه ای نوساز با متراژ ۱۰۰ متر وجود دارد که در آن محله قیمت خانه متری 15 میلیون تومان است. رهن کامل این خانه 375 میلیون می شود و محاسبه آن به صورت زیر می باشد.

(۱۰۰×۱۵ )/۴=۳۷۵

نرخ سود بانکی روی نرخ محاسبه اجاره و رهن وابسته است نسبتی که برای تبدیل رهن به اجاره در نظر گرفته می شود؛ ممکن است بر اساس شهر و منطقه ای مورد نظر متفاوت باشد.

محاسبه رهن و اجاره مغازه به چه صورت است؟

بسیاری از افرادی که به دنبال رهن و اجاره مغازه برای کسب و کار خود هستند، همیشه سوال می کنند که محاسبه رهن و اجاره مغازه به چه صورت است؟

برای مشخص کردن مقدار رهن املاک مسکونی ارزش ملک را بر 5 یا ۶ تقسیم می کنند؛ ولی برای مشخص کردن مبلغ رهن املاک تجاری ارزش ملک را بر ۱۰ تا ۱۵ تقسیم می نمایند.

تعیین مبلغ رهن کامل املاک کشاورزی، ارزش ملک را بر ۱۵ تا ۲۰ تقسیم می کنند.

برای تبدیل رهن به اجاره مغازه به ازای هر صد میلیون رهن باید سی میلیون اجاره در نظر گرفته شود.

جمع بندی 

در این محتوا شما با نحوه تعیین مبلغ رهن خانه آشنا شده اید و یاد گرفتید که چگونه قیمت رهن را به اجاره ماهانه تبدیل کنید. جمع بندی آنچه که در این محتوا فرار گرفته اید، شامل گزینه های زیر می شوند:

• برای محاسبه قیمت رهن کامل یک خانه باید متراژ خانه را در قیمت هر متر مربع ملک ضرب کنید؛ سپس قیمت کل ملک را با توجه به سن بنا بر ۴ یا ۶ تقسیم نمایید.
• برای که این بخشی از مبلغ رهن را تبدیل به اجاره کنید باید بر یک میلیون مبلغ رهن قابل تبدیل را تقسیم کنید و در سی هزار تومان نتیجه را ضرب نمایید.
• بر اساس منطقه مورد نظر، شرایط خانه و سود بانکی عرف معمول بازار مسکن که در نحوه محاسبه رهن و اجاره می تواند، متغیر باشد و در همه جا یکسان نباشد.

• شما با یادگیری نحوه محاسبه رهن و اجاره و تبدیل آن ها به یکدیگر می توانید، منصفانه بودن قیمت پیشنهادی صاحبخانه را تشخیص دهید و در صورتی که امکان چانه زدن وجود دارد، چانه بزنید تا بتوانید به قیمت عرف بازار مسکن مبلغ مورد نظر را تغییر دهید.

برای مطالعه مقاله عوامل تاثیر گذار برقیمت ملک کلیک کنید.

”شش دنگ”شش دانگ”۶دونگ”۶دنگ”۶دانگ”شیش دونگ”شیش دنگ”شیش دانگ”

اشتباه نکن ! شش دونگ درسته